一、制定背景和必要性

近年来，我市新建住宅项目交付量持续增长，因承接查验流于形式引发的“带病交付”、公共设施缺陷、资料移交不全等问题日益突出，成为物业服务投诉和业主维权的高发源头。现行监管模式侧重事后调处，缺乏全过程刚性约束，“查验不细、整改不力、责任不清”现象较为普遍，亟需建立标准化、可追溯的承接查验制度。

为落实上位法要求，补齐监管短板，压实建设单位首要责任和物业服务企业专业责任，切实维护业主合法权益，我局坚持问题导向，在充分调研基础上，系统规范承接查验的程序、标准、责任和保障措施，形成本通知。

二、主要内容的说明

《通知》（征求意见稿）共七章二十四条，构建“前期准备—现场查验—问题整改—结果备案—承接交接—责任追究”的全流程闭环管理机制，推动承接查验从“形式走过场”向“实质把关口”转变。

（一）关于适用范围与基本原则

明确本市行政区域内新建住宅物业项目的承接查验活动均适用本通知，覆盖商品住房、保障性住房等各类住宅项目。确立“诚实信用、客观公正、如实记录、保护业主共有财产”原则，强调承接查验是建设单位向物业服务企业移交物业前的法定必经程序，未经查验或查验不合格不得交付使用。

（二）关于全流程节点管控

承接查验准备：要求建设单位在交付使用15日前完成查验准备，明确需移交的6大类基础资料（竣工验收资料、技术资料、准许使用文件等），未按时移交的需书面承诺补交时限；细化共用部位、共用设施设备的查验范围（含电梯、消防、供水供电等12类必查项）。

承接查验实施：组建由建设单位、物业服务企业、专业机构（需向属地住建部门报备）共同参与的查验小组，鼓励邀请业主代表、属地主管部门或行业协会现场监督；采用“核对+观察+检测+试验”综合方式，逐项形成书面记录并由各方签字确认。

问题整改移交：对查验发现的不合格项，由建设单位牵头限期整改，整改完成后组织复验；合格后10日内办理物业交接手续，移交物业服务用房及共用设施设备。

（三）关于各方主体责任界定

建设单位责任：承担首要责任，需提供真实完整的工程资料，确保物业符合交付条件，足额预留质量保证金，牵头组织问题整改；对隐瞒质量问题、虚假承诺整改的，依法追究法律责任。

物业服务企业责任：承担专业查验责任，需选派具备资格的技术人员参与查验，如实出具查验报告；对故意降低标准、串通隐瞒问题的，记入企业信用档案。

业主监督权：赋予业主代表参与查验过程的知情权，允许业主通过业主委员会对查验结果提出异议，保障业主在承接查验环节的参与权与监督权。

（四）关于数字化赋能与备案监管

依托福州市智慧物业服务平台，推行承接查验全过程线上备案：物业服务企业需在交接后30日内上传备案材料（含查验记录、交接清单、专业机构报告等），属地住建部门审核通过后出具《物业承接查验备案证明》；未通过备案的项目不得交付使用。将承接查验合规率纳入物业服务企业信用评价指标，与项目招投标、星级评定挂钩。

（五）关于处罚与信用联动

明确建设单位、物业服务企业未按规定履行承接查验义务（如资料不移交、查验不合格强行交付等）的，由属地住建部门责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，予以通报，并依据《物业管理条例》第五十八条、《福建省物业管理条例》第八十一条等规定予以处罚。

（六）关于特殊情形适用

明确业主大会、业主委员会选聘物业服务企业时的承接查验活动，参照本通知执行；非住宅项目承接查验活动，可参照本通知执行，实现监管覆盖的延伸与灵活适用。

政策解读处室：福州市住房和城乡建设局物业管理处

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